Привет, будущие владельцы московских квадратных метров и просто любопытствующие! Сегодня попробуем необычное применение пассивного дохода. Не жить на дивиденды. Не увольняться. Не уезжать на Бали. А всего лишь… попробовать получить одобрение на обычную однушку в Москве.
Кто тут копит на квартиру с пассивного дохода?
Меня зовут Лекс, и я веду канал «Пассивный доход» — подписывайтесь.
Моя стратегия — доходная: инвестирую в то, что приносит живые деньги уже сейчас — дивидендные акции, ОФЗОФЗ (облигация федерального займа) — это облигация, которую выпускает Минфин России, считается самым надёжным долговым инструментом в стране.Подробнее →, корпоративные облигации и фонды недвижимости с выплатами.
Каждый месяц отправляю в портфель 30 000 ₽. Цель простая — постепенно построить капитал, который сможет оплачивать мои расходы вместо меня.
А сегодня проверим, может ли он однажды оплачивать еще и московскую ипотеку.
18 миллионов за однушку. Нормально же жили
По расчетам «Циана», средняя однокомнатная квартира площадью около 37 м² в массовом сегменте Москвы стоит в новостройке 18 млн ₽, на вторичке — 15,5 млн ₽.
Но цена квартиры — это только начало веселья. Берем рыночную ипотеку:
- первоначальный взнос — 20%
- ставка — 19%
- срок — 30 лет
И получаем ежемесячный платеж:
- новостройка — 229 000 ₽/мес.
- вторичка — 197 000 ₽/мес.
За однушку. Карл! За 37 метров. Каждый месяц. Тридцать лет! Без выходных и праздников. Это было бы смешно, если бы не было так грустно.
А зарплата тогда нужна почти полмиллиона
Из-за требований к долговой нагрузке при таких параметрах для высокой вероятности одобрения ипотеки потребуется подтвердить доход примерно:
- 458 000 ₽/мес. — новостройка
- 394 000 ₽/мес. — вторичка
И вот здесь становится страшно. Реально страшно. Допустим, человек зарабатывает вполне приличные 200 000 ₽ в месяц. То до необходимого уровня ему не хватает:
- 258 000 ₽ — для новостройки
- 194 000 ₽ — для вторички
То есть моя цель в 300 тысяч рублей пассивного дохода ежемесячно внезапно превращается из хотелки будущего рантьеРантье — это человек, живущий преимущественно на пассивный доход от накопленного капитала (аренда недвижимости, дивиденды, купоны), а не от активного труда.Подробнее → практически в московскую жилищную необходимость на минималках. 😂
А какой капитал должен давать такой пассивный доход?
Давайте посчитаем в нашей любимой манере. Если капитал способен приносить 10% чистыми в год, то для получения недостающих 258 тысяч ежемесячно потребуется примерно: 258 000 × 12 / 10% = 30,96 млн ₽
Для 194 тысяч: 194 000 × 12 / 10% = 23,28 млн ₽
При 12% чистой доходности:
- новостройка → 25,8 млн ₽ капитала
- вторичка → 19,4 млн ₽
Получается забавный парадокс. Чтобы инвестиции помогли человеку с зарплатой 200 тысяч дотянуться до необходимого денежного потока для московской ипотеки, ему желательно иметь еще примерно 20–31 млн рублей работающего капитала.
Кажется, где-то здесь ипотека начинает терять первоначальный смысл и взнос. 😄
А можно вообще платить ипотеку пассивным доходом?
А почему нет? Посчитаем и это. Чтобы инвестицииИнвестиции — это вложение денег или других ресурсов с целью получения будущего дохода или прироста стоимости.Подробнее → полностью покрывали платеж 229 тысяч ₽ в месяц, при условных 10% чистой доходности потребуется 27,5 млн ₽ капитала. Для платежа 197 тысяч будет нужно немного меньше, но тоже добуя — 23,6 млн ₽.
При 12% — примерно 22,9 млн и 19,7 млн ₽ соответственно. То есть капитал стоимостью еще в одну московскую квартиру способен оплачивать ипотеку за московскую квартиру. Финансовая матрешка какая-то. 😂
Разумеется, 10–12% чистыми десятилетиями никто не гарантирует. ДоходностьДоходность — это относительный показатель дохода от вложений, выраженный в процентах от суммы вложенного капитала, обычно за определённый период (чаще всего год).Подробнее → активов меняется, дивиденды могут не выплачивать, облигации приходится реинвестировать, есть инфляция и риски.
Это получается скорее иллюстрация масштаба необходимых денег, чем готовый финансовый план.
И первоначальным взносом дело не заканчивается
Да, не забываем про лядский первоначальный взнос, который тоже для начала нужно накопить. На новостройку за 18 млн ₽ понадобится 3,6 млн ₽ взноса, а на вторичку за 15,5 млн — 3,1 млн ₽.
А аналитики дополнительно рекомендуют иметь финансовую подушку минимум:
- 1,8 млн ₽ — для новостройки
- 1,3 млн ₽ — для вторички.
Получается, что до похода в банк желательно иметь примерно 5,4 млн ₽ для новостройки или 4,4 млн ₽ для вторички — первоначальный взнос плюс рекомендуемый резерв.
И только после этого вам торжественно разрешат следующие 30 лет отдавать по 197–229 тысяч ежемесячно. 😄
А теперь сравним это с зарплатами
Для начала вся Россия. Последние опубликованные Росстатом данные: средняя начисленная зарплата в мае 2026 года — 110 216 ₽ в месяц. А медианная зарплата по стране в июне — всего 70 189 ₽.
То есть для одобрения московской однушки нужно зарабатывать:
- 394 000 ₽ → в 3,6 раза больше средней и в 5,6 раза больше медианной зарплаты по России.
- 458 000 ₽ → в 4,2 и 6,5 раза больше соответственно.
Тут возникает резонный вопрос, что причем тут вся Россия, мы же квартиру в Москве покупаем. Ок! В мае средняя ЗП в Москве составляла 183 651 ₽, а в среднем за январь-май — 197 299 ₽. Медианная зарплата в районе 110-129 тыс. ₽.
И даже московской средней зарплаты недостаточно примерно в два раза: 183 651 ₽ против необходимых 394 000–458 000 ₽. А если смотреть на медиану, то нужно получать примерно в 3-4 раза больше типичного московского работника.
Для полноты картины: московский МРОТ с 1 января 2026 года — 39 730 ₽. Необходимый банку доход выше него примерно в 10–11,5 раза. Правда, человеку с МРОТ до однушки за 18 миллионов, вероятно, и без этой математики всё было понятно.
Получается прекрасная московская реальность: можно получать среднюю столичную зарплату — и все равно зарабатывать примерно вдвое меньше того, что банк хотел бы увидеть для обычной однушки по рыночной ипотеке.
Итого
Вот вам еще одна причина строить пассивный доходПассивный доход — это деньги, которые поступают к вам регулярно почти без вашего активного участия: дивиденды, купоны, аренда.Подробнее →. Не обязательно для того, чтобы однажды демонстративно бросить заявление об увольнении на стол начальнику и уехать на лазурный берег пить мохито.
Инвестиционный денежный потокДенежный поток — это совокупность всех поступлений и расходов денежных средств человека или компании за определённый период.Подробнее → может дополнять зарплату, оплачивать часть крупных расходов, создавать финансовую подушку и снижать зависимость от одного источника дохода.
Потому что сегодняшняя московская математика выглядит примерно так:
- Однушка — 15,5–18 млн ₽.
- Первоначальный взнос — 3,1–3,6 млн ₽.
- Платеж — 197–229 тыс. ₽/мес.
- Необходимый доходДоход — это денежные средства или иная экономическая выгода, полученные человеком или компанией за определённый период.Подробнее → — 394–458 тыс. ₽/мес.
После этих цифр моя цель получать 300 000 ₽ пассивного дохода в месяц кажется совсем уже не безумной, а скорее минимальной и обыденно-московской. 😄
А вы что выбрали бы при таких цифрах: копить капиталКапитал — это накопленные денежные средства или иные активы, которые могут быть использованы для получения будущего дохода.Подробнее →, брать ипотеку или продолжать инвестировать и жить в аренде или с предками?
Я открыто публикую все свои сделки, вы можете их видеть в моем публичном портфеле! Чтобы ничего не пропустить, подписывайтесь на мой великолепный MAX-канал и/или телеграм-канал, если вам интересен путь инвестора и то, как обычный человек идет к регулярному пассивному доходу.
Мои ссылки: MAX — мой основной канал | Телеграм | Смартлаб | Дзен | Публичный портфель
Не про квартиры, но тоже классные посты, которые вам понравятся:
- Я превратил свой инвестиционный портфель в RPG. Только деньги настоящие
- Сколько нужно длинных ОФЗ, чтобы больше не работать и жить на пассивный доход? Я посчитал!
- Вот что НУЖНО КУПИТЬ ПОД ПАССИВНЫЙ ДОХОД в сентябре! Показываю свой план покупок
- Эти ОФЗ идеальны — настоящий КОМБАЙН ПАССИВНОГО ДОХОДА с самыми жирными купонами!
- Достаточно ли капитала в 24 млн рублей, чтобы достойно жить на пенсии?
- Портфель из ЛУЧШИХ дивидендных акций под пассивный доход
